La CNV busca agilizar la llegada de los créditos hipotecarios a la bolsa de valores, lo que facilitará el otorgamiento de estos créditos
12/02/2025 – 18:35hs
El Gobierno sigue avanzando en la desregulación de la economía y la promoción de créditos, entre ellos, los hipotecarios. En este sentido, la Comisión Nacional de Valores (CNV) publicó una resolución para agilizar la securitización de las hipotecas bancarias. De esta forma, los bancos puedan agrupar los préstamos y venderlos en la Bolsa.
Según la resolución 1053 de ese organismo, se creó un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. La normativa incluye aquellos vehículos de inversión que tengan como activo subyacente a hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos asimilables.
«La presente regulación implementa un régimen de securitización más ágil y simplificado, con el objetivo de impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo», señaló la CNV en un comunicado. La entidad añadió que su directorio entiende que es fundamental promover la colocación de las hipotecas en el mercado de capitales.
Créditos hipotecarios: cómo funciona la securitización de hipotecas
Lo que propone la CNV es un régimen más flexible para que los bancos tengan más facilidades al momento de ofrecer sus paquetes de hipotecas en el mercado de capitales. Esa operación se hace a través de fideicomisos financieros en los que las entidades financieras venden su cartera de deudas UVA para obtener fondos y seguir prestando.
De esta forma, los bancos se deshacen del riesgo, aunque pagan un costo, y consiguen fondeo a un plazo más largo. Lo que sucede es que, mientras los hipotecarios UVA son a 20 o 30 años, el promedio de permanencia de los depósitos en el sistema financiero es de muy corto plazo, en torno a los 30 días. Además, estos últimos crecen a un ritmo más lento que los préstamos.
Por eso, con un stock creciente de crédito, los bancos empiezan a tener problemas para hacer coincidir los pasivos (depósitos) con los activos (préstamos) y les resulta caro conseguir los pesos necesarios para colocar hipotecarios. En este caso, las entidades se vienen preparando para ofrecer su cartera de préstamos hipotecarios UVA al mercado desde hace tiempo.
Una primera señal se vio en la suba de las tasas de los créditos para vivienda, que arrancó a fines del año pasado y llevó las tasas fijas que se cobran por encima de la actualización por inflación a la zona de 7% a 9%. Desde un banco explicaban que la suba del costo que se cobra por los préstamos UVA tenía que ver, precisamente, con la idea de descargar esas hipotecas en el mercado de capitales. «Para que puedan ingresar otros inversores, hay que ofrecerles una tasa atractiva», señalaron en una entidad.
La securitización de hipotecas es una práctica muy extendida en todo el mundo. En la Argentina, el último episodio en el que se colocaron estos fideicomisos de deuda hipotecaria fue durante el gobierno de Mauricio Macri. Antes, en la década de los 90, cuando la Convertibilidad hizo crecer el préstamo para viviendas, también hubo securitizaciones. Por aquellos años, las AFJP eran las inversoras por excelencia en ese tipo de instrumentos, dado que son jugadores institucionales que buscan alternativas de largo plazo.
Hoy, los fondos de jubilaciones y pensiones no existen, pero podría haber otros interesados. Entre ellos, las compañías de seguros, que buscan opciones a largo plazo, y los fondos comunes de inversión. En el sector bancario resaltan que esos jugadores se podrán beneficiar de estos fideicomisos debido a que el préstamo hipotecario suele ser de baja morosidad y tasa real positiva (UVA + un margen).